銀行黑箱

地產行業與銀行業務息息相關，應該互為緊密夥伴，但現實卻似乎並非如此；各類業主類似「銀行落雨收傘」、「錢多得不用借的人才可獲得貸款」之類負面評論，歷年不絕。

物業市場低迷時，聽到關於「銀行對物業估值不足」的訊息絕不奇怪，早陣子看到網上的一篇文章，則是提醒投資者就算「銀行估值高於業主叫價」，對申請按揭亦未必是好事，因為銀行見業主的放售意向價低於「市值」，便會懷疑當中存在他們未察覺的問題云云。這是否事實呢？恐怕就算是真的如此，局外人亦難以證明。

銀行的按揭、貸款服務，無論透明度多高，一定程度上也是種「黑箱作業」。大家都知道銀行會考慮哪些重要因素，亦知道什麼情形下某因素會造成正面／負面影響，但這一切都不具有必然性，有關部門都是「綜合而言」得出結論，可以說批或不批只在乎銀行的主觀決定，當中不同因素間的正負影響是如何角力，銀行不必詳細解釋，外人亦不得而知。

情況就好像市場上有些物業會不獲銀行按揭，傳聞是因為它們被業界歸作「凶宅」看待；這種「傳說」一定不會成為銀行拒絕申請的正式理由，但有關部門亦一定可以找到其它的「理由」以作反對。又例如銀行及信用卡發行機構在推廣旗下產品時，常有「事先批核」這賣點，若消費者真以為申請該些產品必然成功，發行者會「有發無類」，便太天真了。

出現如此狀況，當然並不古怪，歸根究柢，因經營銀行本質就是一門生意。若說一家銀行仍十分罕有地是家族生意，在比較「獨裁」的經營模式下，可能還會有管理階層選擇放棄獲利機會，而堅守一些創業時設立的理想目標；大型銀行───尤其是上了市的財務機構───持份者 ( Stakeholders ) 眾多，彼此的利益存在衝突，祈求有大量持份者都決定放棄「以利為先」的標準來追求崇高理想，怎會成事？