樓市新生態

在香港的物業市場，以住宅為主，所以若沒指明，單用「樓市」一詞，說的便是住宅物業市場，如果要講清楚要談的是商舖物業，便叫「舖市」；情況就像香港肉食以豬肉為主，要談牛羊魚雞，便會說明是牛肉、羊肉、魚肉、雞肉，若說的是豬肉，很多時候，只以「肉片」、「瘦肉」稱之別人已經明白。

過去三年香港受疫情影響，百業停擺，市民叫苦，不過樓市的支撐，仍維持在「正常」水平頗久，才出現明顯而大幅的削價、蝕讓成交，這固然是因為業主方的經濟實力經過長時間的消耗，才瀕臨失守，另一方面，在這世界經濟發展放緩了的幾年間，香港樓市的供和求都出現了變化，效果是漸漸浮現的。

香港的出生率不算很高，疫情措施之下移民流入少，移民流出的多，人口便會減少，這是最簡單的說法；而有能力移民者，和已經自置物業者，有許多重疊，業主移民了，或是放售樓盤增加，或是出租樓盤增加，都會直接或間接對樓價造成壓力。同一時間，政府也從多方面增加對低收入人士的支援，本來需要租用私人物業者，可能已成功獲派公屋，又或住進了租金低廉的福利房，於是私人物業招租時，潛在租客的市場便萎縮了。

住宅物業的售價及租金出現「背馳」的情況，售價高企的同時租金收入卻減少，投資回報率有所下降，情況若持續，便會令到住宅的「投資價值」慢慢趨近「自用價值」的「王道」，在許多人的心目中，這未嘗不是好的現象。

還有一個情況，未必是政府官員甚至大眾傳媒夠膽指出的：因疫症而死亡的病患，很多都是長者，本來他們可能住在自置物業，而子女則租住在外的，他們去世後，物業便可能流傳給子女，後代對於買樓或租樓的需求便自然消失了。這個數字會有多少？真是天曉得。

舖平過樓

香港疫情有所穩定，政府逐步放寬限制措施，同時，本地的商舖物業買賣亦重見活力，交易頻傳，雖然，成交價格跟高峰時相比，下調了不少。標題用「舖平過樓」四字，是為了行文方便，若要多加些解釋，「舖」指的是商舖物業，而「樓」指住宅物業；「舖平過樓」，即是說「商舖物業價值比住宅物業還要低」。

香港地少人多，令到多層物業出現，而且高樓大廈愈來愈多，層數也愈見增加。初時的大廈，地下單位未必有限定用途，也可住人，只不過因可由街道直接進入，若用作營商，客人往來便利，很多時便會被用來做生意；有時全層地下都是營商之用，樓上單位作住宅，也有時地下只有向街部分開店，店主店員住在店後，成了俗語稱作「前舖後居」的情況。

二次大戰之後，香港人口大增，住屋需求甚大，店舖方面，因市民經濟能力不算很高，沒有特別大的收益，所以舖位的價格也不會遠勝於住宅單位；到香港經濟起飛，開店做生意能賺的錢愈來愈可觀，舖位價格和住宅價格相差愈來愈遠。有人看到舊時樓宇的設計，奇怪一些地下物業為何不是商舖性質，究其原因很簡單，因為在建築當時，把物業歸類作商舖，並無優勢也。

近日香港出現「舖平過樓」的情況，細看都是在人流量低的位置，而「人流」向來是衡量商舖價值的一大因素。舖位在不錯區分及位置的，就算在現今香港的環境下，每呎售價都不會比住宅低，因為投資者都知道及相信，眼前情況只是暫時的，之後會恢復舊觀及租值、價值會有所反彈，業主有能力守候的話，未必會在這市道中把物業出售。

當然，若業主真對物業市場前景沒信心，甚至有計劃移居，或另有投資計劃等，也可能選擇蝕讓套取資金的，無論任何時候，獨有的個人因素必有影響，但那便是外人難以預先分析及考慮了。

舖市反彈

本地的疫情依然嚴峻，確診數字居高不下，社交隔離措施是否能在中短期的未來中放鬆，仍有很多變數，不過隨著確診後康復者數字漸增，重投正常生活、外出活動的人口也會愈來愈多，令到消費市場出現復甦，商舖的經營壓力亦會有所舒緩。始終，因害怕自己染疫而減少外出的人，總比因害怕自己感染到別人而不外出的人多，確診過的康復者起碼短期之內有抗體保護，比較放心外出活動，是可以理解的事。

市況的重生，在傳統舖位市場的簡單二分法中，兩種消費區情況會有更大差別，當「民生區」開始熱鬧起來時，「旅遊區」可能還要冷清一段時間。

原因十分簡單，是因為在疫情數字高企及隔離措施之下，遊客稀少，而在「旅遊消費區」中一些大型酒店、高檔消費品購物商場、展覽場地、博物館等配套設施，向來定位都是針對外來遊客而設定，一般情況下，對本地市民的吸引力較低，會在非工作需要時，特地跨區前往閒逛的香港市民不多；而當大家預計「旅遊區」相當悄靜時，便更不會想到前往消閒，造成「惡性循環」。

世界各地的酒店，在不景氣之時，也有提供優惠食住套餐吸引消費者，但除非以後不打算走回頭路，否則定必有條不能逾越的底線，不可以太過低廉；同樣，一向只售賣高級商品的店舖，就算要改賣低檔物品，也不一定可以生意滔滔，更會破壞多年辛苦建立出的高貴形象，百害而無一利，那在逆市之下經營，可以作出的彈性便更低了。

既然「旅遊區」的規劃定位是以外來消費者作重心，而且亦難以更改，那麼該些區份要再熱鬧起來，便只有待遊客數字上升，所以「民生區」和「旅遊區」的舖市復甦先後有別，是理所當然的事。

經營風險

疫情之下，各式商舖經營困難，常聞有租客與業主商議，希望「短期內」可酌情減收租金，結果情況沒有改善，本來是「臨時」的安排一再延長，業主不單未能再收回「正常租金」，減收的幅度更有可能調高。面對市場的供需變化，以及租客商品、服務的水平，是否能在競爭環境之中生存下來以及獲利，這種「經營風險」本來應是由租客承擔的，現在變相由業主分攤了。

租客跟業主簽署了租約，如期如數繳交租金是主要的責任，業主絕對有權催收全數租金，容許酌情減收，所謂「幫是人情，不幫是道理」，業主若堅持租客非如期收數交足「正常租金」不可，是不應受責的事情，因為業主衡量過各種風險後，決定這樣做，也是他們的一種選擇，只要他們完全理解可能出現怎樣的情況，而且又願意接受那些情況便沒問題。

假如租客認為再付不到「正常租金」，有所拖欠，最後會怎樣？有些個案，租客聯絡業主商討，希望可以解除未完的「死約／梗約」，租客提早離場，大家「和平分手」，業主可在市場重新招租；有的個案則是租客一聲不響，忽然一天關上門消失了，業主須循既定法律途徑成功收回物業後，才可再找新租客。

業主選擇的無論是哪種情況，關鍵都是在於他們找到新租客的難度，而且當然，那新租客是可以承擔業主意向水平的租金，否則，找到新租客還是只能收減少的金額，那又何必更換？問題是新租客也是和原租客一樣，面對同樣惡劣的經營環境時，他們所願付出的租金通常也是較低的，業主這樣換了租客，好像是多此一舉，而且若新舊租客未能即時交替，物業要空置一段時間，業主的損失便更大。

業主要承擔租客「經營風險」的損失其實並不公平，但實際上又似乎難以避免，真是無奈。

應盡努力

有投資者在洽購一個商舖至尾聲時，發現原來租客因為物業規格的問題，業務牌照面臨被吊銷；投資者向介紹該商舖的物業代理查詢其事，代理表示並不知情，投資者便懷疑該代理有心隱瞞。

「地產代理監管局」就地產中介人業務所發表的「操守守則」( Code of Ethics ) 中，有一條是「應盡一切應盡的努力」 ( Exercising Due Diligence )，指「地產代理和營業員在履行職務時必須盡量小心和盡一切應盡的努力」( Estate agents and salespersons shall, in fulfilling their duties, exercise due care and due diligence )。這句說話的英文版本顯得自然些，中文版讀起來便讓人有點兒「誰不知母親是女性」的味道了。看當中有「應／應該」如此字眼，便知道所謂「應盡的努力」不會有十分精確明細的界線，需要結合一定程度的主觀判斷，這樣的話，便可能人言人殊，出現不同的結論了。

涉及一宗物業的買賣，可以查核的資料近乎無限，有關於物業本身面積及結構的，有關於物業用途的，有關於業權的，有關於買賣雙方財政背景的，當然還有契約文件本身的內容用語等種種細則；有些資料是現成可以免費查證到的，有些則要委託專業人士進行，涉及額外成本，而且費用還可能不菲，及需要較長的時間。

地產代理提供服務，目的為了賺取中介佣金，在責任上、在財務上，也不能負上所有這些查核工作，在不少範疇中，地產代理的角色是提醒客戶在什麼環節中有什麼潛在風險，並建議客戶向合適人士尋求專業意見作參考後，才作出重大的投資決定。那些潛在風險，可能是顯而易見的，也可能是刻意調查也難於發現，投資者不可以假設地產中介無所不知，代理沒有事先告訴自己的事情定是知情不報、蓄意瞞騙。

律師樓出事

「香港律師會」已經就某兩間律師事務所因為涉及涉嫌欺詐性物業交易案件的調查，而介入該事務所一事作出聲明。根據調查結果，該兩間律師行的業務立即被終止，另外的兩間律師行已分別獲聘為有關律事行的「介入中介人」 ( Intervention Agent )。

相應的「介入中介人」會聯繫存在於相關律師行記錄中的客戶，「告知他們情況以及他們需要就有關事宜而採取的相關步驟，包括另聘律師的需要，以及如何提出申索要求退還他們已向兩間律師行中的任何一間所支付的款項。」聲明中並未提及任何客戶在這次事件中，引致的任何損失的索償。當然，那會是獨立的民事案件了。

客戶若有正在進行中的交易，因為負責律師樓的停擺，導致交易不能順利如期完成，可以引致巨大的財務損失，自不待言，即使只是一些文件存放在律師樓中，因為有關事件而未能取回，也可以十分麻煩。

世界各國中，香港在文件電腦化方面相當進步，不論是出生證明書、死亡證、結婚證書、身分證、護照等等文書，萬一手上的原件遺失了，都可以聯絡有關的部門，付款補領；雖然有些如出生證明書之類，補領到手的格式，未必與遺件了的原件相同，但在法律上的功能，卻是一樣的。

但在特定的情況下，遺失文書原件卻可能造成不能彌補損害的，其中由「遺產承辦處」發出包括遺囑認證 ( Probate )、遺產管理書或遺產管理書的授予書 ( Grant )，即俗稱的「承辦紙」，便是一例。不錯，所有已發出的遺囑認證及授予書，必要時都是可以向「遺產承辦處」申領副本或核證副本 ( Certified True Copy ) 的，但若現有的有關文書需要作出修改時，便必要持有原件才行。

不少人因為與律師樓相熟，又認為文書原件收藏在自己家中不便，便一直留放在律師樓處。若始終平安無事，文件放在律師樓，理論上有需要時隨時可以取回，當然不成問題，但一旦發生了像今次的事件，文書原件真的失去，便後悔莫及了。 

海外物業銷售

近年不少香港市民在境外置業時，出現許多爭議，「消費者委員會」研究發現境外置業的銷售存在眾多問題，要求設立代理發牌制度，這建議得到部份房地產代理業組織支持。

有資料顯示，現時約五至六成銷售海外物業的代理都沒有持牌。相信確有銷售境外物業的代理，是專門從事有關中介服務的，但同時亦有相當大的比例，是提供本地房地產買賣或租賃服務的中介人，同時兼及海外物業的範疇。可能會有人以為，本身已持有香港的地產營業員牌照 ( S 牌 ) 或地產代理牌照 ( E 牌 ) 的朋友，再要考取一個專為銷售境外物業而推出的新牌照，應是易如反掌？但恐怕實際情況並非如此。因為「境外」所包括的地理範圍太大了。

在香港，「S 牌」和「E 牌」的考試範圍大綱中，雖也有包括房地產中介提供服務時的條件及態度要求，但在比例上不算很高，著墨更多的其實主要是在他們現實中工作時，有機會遇上的各式各樣規條及法例，當中包括了規管機構「地產代理監管局」( EAA ) 的運作，及其它常遇上的法律範疇，涉及內容旁及稅務、建築、工程、物業管理等。若對於銷售境外房地產作出規管，是只許代理從事一手項目的買賣，還是可以容許跟進二手物業的交易呢？如果是後者，也許亦如在香港現有制度般，要包括那些其它的專業知識？

須知「各處鄉村各處例」，地產代理擁有在馬來西亞房產市場的相關知識，獲當局批發可以銷售當地物業的牌照，是否等如他們同樣對英國的房產市場同樣具備認知？難道一位代理想向人推銷四五個不同地方的房地產物業，便要考取四五個不同的牌照？政策的大方向就算確定了，執行細節也有很多需要考慮哩。

灰色商場舖

由於出現過很多購買「分售商場舖」後失利的新聞，所以有不少投資者已經明言在選擇投資性物業時，不會考慮這個種類，但即使如此，那些投資者也仍試過買入「商場舖」而沒抗拒，因為在香港，「商場」的概念也是經過轉變的。一些住宅大廈的低層裙樓舖位，現時普遍被定性為「街舖」，但在初時發展商卻是把它們合稱為「商場」的。

現在人們眼中，「商場」通常是指在一個建築範圍或區域內，由不同業種構成，從事商品零售、批發或服務供應之經營場所，例如大型百貨公司之類；初時主流是由單一企業經營及管理，之後又有「分拆出售」的做法，同一商場內的個別舖位經營權及所有權可以各自獨立，再由業主協議委任管理單位執行日常監控。這個可以算是「狹義的商場」定義。

另有個概念可稱為「廣義的商場」，指聚集在一個或相連的幾個建築物內的各種商店所組成的市場，商店街、步行街、地下街等便是這種「商場」的不同形態。較早期在香港的不少「商場」便是這類，雖然主要舖位都是擁有向街門口可以全天候自主經營的「街舖」模樣，但亦包括並非位於公共地方範圍的「內街」，以及只能經內街進出的「街舖」單位。

有些例子本來是「狹義的商場」，建築範圍內是存在「內舖」及共用通道的，但因為向街的單位和靠背的「內舖」由同一業主持有，又經常是合併租予同一租客，「內舖」通過「接壤」後變相成了臨街單位的一部分，結合成了一個「街舖」；又有大範圍面積中所有單位都是同一業主擁有，偌大舖位打通由單一商號租用，除了「內舖」變相成為「街舖」部分外，範圍內的共用通道變成只是有關租客使用的話，漸漸也會被鵲巢鳩佔而變質了。

日夜人流

在香港，位於不同地區的消費地帶，很多時都並不是二十四小時全天候暢旺的；由於用途性質、人口背景、交通配套等等的因素不同，各地區在一天時間內，都可有「旺市」和「淡市」的變化，兩個時段的消費能力，差別可以甚大。

有些區份的物業用家，具主題性，於是周圍商舖的消費模式，便會受到相關的影響。最明顯的例子，便是工廠大廈林立的商業區中之食肆───那些區域的廠房有大量工人，所以早餐及午飯時段，對食肆的需求都很大；過了黃昏，大部份工廠的大部份員工都不必上班，人流銳減，便難以支持大量的餐廳生存；但同時那些區份，對於「下午茶」又有遠高於一般地區的需要，於是許多食肆雖然欠缺了晚餐的市場，若能做得好下午茶時段的話，就算一天之中有足夠人流的時間連一半也不到，仍然可以經營下去。

有人以「香港的經濟核心」形容的中環區，也有這種限制。中環大型商廈中的租客，檔次和工業區中的租客雖是截然不同，但由於中環租戶相當集中於銀行、金融行業，它們的營業時間鮮有超過黃昏，所以有一段長時間，中環的晚間消費都不旺盛，後來區內的行業趨向多元化，才漸漸演化出「蘭桂坊」、「蘇豪區」等旺點，讓晚市變得精彩。

舖市熾熱時，業主索取的租金很多時已不止反映了舖位周圍當下的消費情況，更透支了幾年之後的消費潛力，但即使如此，有些租客雖然知道即時未能獲取厚利，但放眼未來卻有希望「先苦後甜」，仍然接受飽含泡沫的租值，變相會令到進取的業主更加心雄，開出的叫租愈來愈「離地」。這種「離地」的租金，幾乎需要租客全日每個時段都有可觀生意，才有望支持得到，但能夠二十四小時不停營業的區份及租客，又能有多少？

新區新規劃

香港住屋土地供應緊張，在比例上，是舊區重建者少，新發展區多。天水圍及將軍澳兩區，幾乎都是由零開始發展出來的，在「嘉湖山莊」出現前，及在港鐵「將軍澳站」啟用初期，周圍空曠之至，極目所見，建築物寥寥可數，與現今面貌，猶如兩個世界。

所有新區的初代住客，都有種「開荒牛」的心態，生活配套設施需要時間陸續改善；同樣商舖市場也如是，不論是商戶設店營業，或是投資者買入舖位打算長線收租或轉售獲利，都要捱過一段蘊釀期，才有望收割可觀的成果。

由零開始規劃而成的新住宅區中，舖位供應以發展商全資擁有的大型購物商場作主導，有時輔以「領匯／領展」或政府的傳統形式街市，相比再發展的舊區，在這些新住宅區中，平時我們口中所說的「街舖」比例很低，甚至沒有。

大型購物商場本身業權統一，便利管理，發展商自然不會拆售賣散，所以一些新區，人口大幅增加下，雖然會吸引到愈來愈多商號租戶進駐，但獨立舖位投資者，則難有機會持有自己的物業，來分一杯羹了。

新舊區的商舖存在結構性的差別，有時會變成個別區份的優勢或劣勢。例如元朗市中心便是一個明顯的例子。元朗發展得早，而且久已是周邊地區一個定期趁墟的集中地，所以本身已經具有根深柢固的消費圈基礎，而較早期發展的天水圍一帶，以及較後期啟動現正開始興起的凹頭、錦田一帶住宅群，都是缺少「街舖」的，於是這些新區的住客也會集中到元朗市中心逛街消費，令到元朗擁有一個難以替代的地位，至今不衰。

銀行黑箱

地產行業與銀行業務息息相關，應該互為緊密夥伴，但現實卻似乎並非如此；各類業主類似「銀行落雨收傘」、「錢多得不用借的人才可獲得貸款」之類負面評論，歷年不絕。

物業市場低迷時，聽到關於「銀行對物業估值不足」的訊息絕不奇怪，早陣子看到網上的一篇文章，則是提醒投資者就算「銀行估值高於業主叫價」，對申請按揭亦未必是好事，因為銀行見業主的放售意向價低於「市值」，便會懷疑當中存在他們未察覺的問題云云。這是否事實呢？恐怕就算是真的如此，局外人亦難以證明。

銀行的按揭、貸款服務，無論透明度多高，一定程度上也是種「黑箱作業」。大家都知道銀行會考慮哪些重要因素，亦知道什麼情形下某因素會造成正面／負面影響，但這一切都不具有必然性，有關部門都是「綜合而言」得出結論，可以說批或不批只在乎銀行的主觀決定，當中不同因素間的正負影響是如何角力，銀行不必詳細解釋，外人亦不得而知。

情況就好像市場上有些物業會不獲銀行按揭，傳聞是因為它們被業界歸作「凶宅」看待；這種「傳說」一定不會成為銀行拒絕申請的正式理由，但有關部門亦一定可以找到其它的「理由」以作反對。又例如銀行及信用卡發行機構在推廣旗下產品時，常有「事先批核」這賣點，若消費者真以為申請該些產品必然成功，發行者會「有發無類」，便太天真了。

出現如此狀況，當然並不古怪，歸根究柢，因經營銀行本質就是一門生意。若說一家銀行仍十分罕有地是家族生意，在比較「獨裁」的經營模式下，可能還會有管理階層選擇放棄獲利機會，而堅守一些創業時設立的理想目標；大型銀行───尤其是上了市的財務機構───持份者 ( Stakeholders ) 眾多，彼此的利益存在衝突，祈求有大量持份者都決定放棄「以利為先」的標準來追求崇高理想，怎會成事？

劏上劏？

投資者購入現成商場，或購入大面積物業之後改建成為一家全新商場，將有關物業分間成數十至數百間迷你舖位，再進行拆售，該種手法及經有關手法放售的迷你單位，常被稱為「劏場」。「劏場」二字聽起來似乎不大文雅，卻又可以令人聽起來即時意會到該種物業的性質，在傳意的角度來看，其實也算是個不錯的叫法。

由於「劏場」的物業，往往比較細小，所以不容易再作間細以分售或分租，進行「劏上劏」，但商人腦筋靈活變通，無論多麼困難，要想做到總有辦法的。所以後來我們在一些間細商場中，會見到有「格仔箱」的出現───商家在舖位內擺放分成一格一格的櫃子，有意者可以逐格月租，之後在格內擺放自己的物品，若有顧客想購買那些物品，商家便可代勞收取金錢。這種運作模式，變相即是一種「分租」，也得到不少經營網上商店的小賣家歡迎，既可作廣告之用，也可提供一個固定地點，便利買家交收貨品。

「格仔箱」的普及，甚至有幾乎全間舖位都是放滿一格一格櫃子的「格仔店」，不過不至於去到「成行成市」的程度，遠不及近年夾公仔機的觸目可見。

說到這三兩年在香港市場上，湧現出的許多擺放夾公仔機或扭蛋機的商舖，當中不少都有招收「檔主」的做法；招收了的「檔主」支付一定費用，分攤部份機器的運用權益和利潤，在性質上和上面提及的「格仔箱」有點近似，亦可被視作是一種「分租」。

現在還可見到不止是細舖，即使是面積比較大的舖位，商號新張不久，已在店中某些地方貼出「招收檔主」之類的廣告，推測很大機會那些租客決定租用舖位時，已是打算利用「分租」作為其中一個收入來源，目的就是賺取租金差額哩。

屋苑商舖

商舖中有一種類，就算同是位於地下一層的舖位，在衡量租值及價值時，跟一般的街舖不能採取相同的標準，準租客及投資者應特別注意，那便是───位於屋苑範圍內的商舖。

屋苑商舖的存在，基本上是作為該屋苑的配套，讓住客在購物消費時可以不假外求。尤其是現在有些屋苑所在位置偏離傳統市中心，有些住客若想到身在家中時，忽然有購物的需要，而附近完全沒有商舖提供便利的話，可能便不那麼願意搬進去了。

正因為一般而言，屋苑商舖的人流比起普通街舖的人流遜色，所以在租值及價值上，亦會較差，這一點並不難理解。有趣的是，有時候，一些屋苑根本就在市中心，甚至和周邊的傳統街舖之間，只是相隔少許屋苑設施，原則上，它們的人流和平常的街舖，應該差別不大，但在價值上卻也是偏低。

當中可能涉及多少微妙的心理因素：本來在街上的行人，到屋苑商舖去消費購物，即使只是跨越一道矮小的籬笆，或是一個小樹叢、幾張長椅，那麼短的距離，也會令他們有「特地繞道進去」的感覺；相反的，屋苑中的住客，雖然最就腳便是在小區內的商舖購物，但區外的商舖，實質並不遙遠，所以也會在考慮之列，成為屋苑商舖的競爭對手。在這種此消彼長的影響下，屋苑商舖汲納消費人流的比例，很多時便會變得比鄰近的街舖低。

若是投資者打算購入屋苑商舖，還要注意：有些物業是只可用作指定用途的，例如幼兒園、幼稚園、診所、社區中心之類；用途有局限，即是有需要重新招租時，潛在租客的數量亦同樣有局限了。這些局限，將會在舖位的租值和價值上有所反映。

商舖與藝人

商舖的價值，並不是自有的，而是視乎人們可以借助它們，創造出多大的價值而定。整個過程，涉及眾多因素，當中有些是人們可以自行控制的，更多的因素則是由外力決定；有一些因素在昔日存在過，以後可能不會再現，因此我們不能簡單地說一個商舖的價值，曾經到達某高峰，將來便必定可以重回同樣的水平。

我們可以嘗試把商舖想像成一個藝人。他可能有過極之輝煌的過去，現在片酬歌酬市價已經大不如前，那是否就因為他的歌藝演技仍維持得到從前的水準，我們便可斷言他將來遲早有天，可以重新登上從前在行業中的崇高地位？答案顯而易見。

從前，因為機場的存在，造就了九龍城一帶飲食行業的興盛；隨著機場的搬遷，該區的食肆生意變得低迷。那是否當附近有了新的大型運輸系統出現，九龍城的飲食業便可重拾過去光芒？若真如此簡單，那麼既有了新機場在附近，又接通了新交通網絡的東涌一帶，為何又未出現像過去九龍城區的飲食盛況？

考究從前九龍城食肆的興起，在一定程度上，正是因為當時公共交通的落後所致──從家中到機場的一段路，常有擠塞，而乘搭飛機及接機，又是不能遲到的事，所以一般都會預鬆時間提早出門；當時間預鬆了，而道路卻暢順時，反而會多出了一段時間需要打發，於是繞道九龍城用個餐，順便爭取時間和親友多會一陣，便是個不錯的選擇。當往返機場的交通少有擠塞，還何需預鬆很多時間作緩衝？所以極其量也只會在機場範圍內逛逛消遣，今天的東涌，亦重現不到昔日的九龍城風光。

所以一個舖位的價值可重回歷史高位，要天時、地利、人和等各種因素配合而然，並非必然。

遊客消費區

香港的舖市沉寂多時，當中「遊客消費區」所受影響，比起「民生消費區」所受的影響明顯得多及大得多。現在是「新冠肺炎」的疫情，之前是「社會運動」的牽連，這些都是投資者口中經常提及的因素；如今「社會運動」情況平復了許多，大家的期望是當疫情受控後，舖位的租值及價值便可反彈回復高位，不少人卻忽略了，即使在「社會運動」及疫情未出現之前，「遊客區」的舖市已經出現壓力。

「沙士」橫行過後，香港市道低落，經濟的復甦主要是由「旅遊消費」帶動，當中又以由中國大陸透過「自由行」計劃到港的遊客主導。當年內地遊客的消費品，比較集中在高價電子用品及黃金、珠寶首飾等，後來又有到香港搜購奶粉之類的嬰兒食品，追究不外乎兩個原因：有些物品在國內沒有供應，又或是內地消費者對國內售賣的那些物品質素信心不夠。當中國大陸的商業環境日漸改善，外地商家可以把商品直銷到內地，再加上當地的商品質素已能令消費者具備足夠信心時，便未必需要特地到香港去購買那些物品了。

不時有新聞報導，把香港的商舖租值和售價，跟海外的水平作比較，說香港的舖租如何冠絕全球，不過在商人眼中，「賺得來，使得去」，只要他們能利用該舖位得到可觀利潤，便不怕租金高昂。曾幾何時，售賣高價鐘錶的店子佔據了「遊客區」的龍頭舖位，聽聞有些高價貨品，只要每一兩天賣出一件，已經足夠支付舖租有餘；現在，情況已經大大轉變。

香港曾經是商品進入中國市場的一個必然「中轉站」，那是由天時、地利、人和各樣因素綜合而成的結果，我們不能輕易斷言，過去曾出現的高峰，以後一定可以再次遇到。

理財策劃在香江

「個人理財策劃」( Personal Financial Planning ) 是源自西方社會的概念，雖然有專門組織及人員進駐香港加以推廣經年，有關的概念及應用在城中都未算普及。

房地產投資是人生中的一大理財項目，應否買入，買入後是自用或是租出，之後應繼續持有抑或售出，若可以做到能與當事人正身處什麼「人生階段」( lifecycle ) 及理財階段、現有多少財富、擁有何種資產，以及現時有什麼理財目標等等相配合，便最理想。

例如一位客戶想要把資產轉移給下一代時，若明知下一代各人之間難以合作行事，把物業套現後再以現金或證券的方式作轉贈，很可能勝過讓他們成為物業的共同業主，增加產生家族爭拗的機會。但放眼市場，物業投資者會作出如此全盤宏觀籌劃者恐怕並不多。

原則上，個人理財策劃人員在客戶的財務上，扮演著猶如「家庭醫生」的角色，不應只應付客戶的具體要求，而要了解客戶的真正需要，提出建議，讓客戶明白什麼做法才是對他們有最大好處。但在香港，就算是擁有專業認證資格的 personal financial planner 也未能像在外國市場般，擁有比較權威的地位，地產代理相對只能協助處理某一特定理財環節的項目，權威性之低落更不必談了。

現實生活中，地產代理往往只知道客戶是否對特定物業感興趣，及願意付出多少代價以擁有該物業，至於客戶買入有關物業是否抱有什麼特別目的？而有關行動又是否真能為客戶帶來好處呢？會否其它形式的資產，對他們來說是更合適選擇呢？地產代理通常都不知道；就算知道了，若真給出與客戶想法相左的意見，客戶也不會聽取，徒令客戶不快。絕大多數情況下，客戶只是希望地產代理擔當「執行」的角色而已。

蝕讓？

政府宣布撤銷非住宅物業「雙倍從價印花稅」 ( Double Stamp Duty, DSD ) ───即一般俗稱「減辣」───之後，有關物業的買賣成交量明顯增加。當中有不少個案，報導都說是「蝕讓」。

何謂「蝕讓」？比對原業主買入該物業及售出該物業的價格，若新成交價低於舊成交價，便屬虧蝕，這是最簡單而粗糙的定義。比較精準的話，除了成交價外，把印花稅、律師費、中介費用等等雜項成本也包括在內，即使原業主售出物業的價錢高於買入價，假如高出的金額不足以抵消總雜費，也會定義為蝕讓；由此，便會聽到有如「明賺實蝕」、「扣除手續費後平手離場」之類的說法。

上述兩個方法，都可提供大概的印象，知道原業主的賺蝕程度如何。假如真要準確評論，我們參考證券市場中，計算「債券價值」的方法，便知道有兩大範疇，未有考慮。

其一是在「現金流」( Cashflow ) 的計算：物業牽涉到的現金流，並不只出現在買入和賣出兩個時間，持有物業期間收入租金的「正現金流」，以及差餉、地租、物業稅等等的「負現金流」，都應該包括在計算之列。

其二是各「現金流」的「時間值」( Time Value )：假設一個物業持有十年後，以買入價的十倍價格售出，那成交價的差別有多少是因為通貨膨脹的帶動，有多少是物業本身的「淨升值」呢？十年前的一百萬元，與十年後今日的一百萬元，當然不能夠輕率等同視之。

因為當中涉及的因素，有太多是業主以外人士難以完全掌握的，所以很多情況下，一宗買賣是否「蝕讓」，旁人難作精確計算及評論，唯業主冷暖自知。

專業投資者

 市場上有不少理財或投資計劃，都是以港幣800萬元作為入場門檻，這應該都是採用了香港法例上對於「專業投資者 Professional Investors」的定義作為一個分水嶺。根據《證券及期貨條例》，撇除銀行、經紀行和保險公司等條例所指定的「機構專業投資者」，任何個人投資者只要擁有一個 800 萬港元的投資組合，就會被界定為專業投資者。

被人冠以「專業」的稱譽，有何利弊？首先，市場上一些概念或結構上比較複雜的理財產品和服務，都是不可以向「一般投資者」推銷的，因此身為「專業投資者」便會較一般投資者得到更多的投資選擇。至於額外風險方面，中介人向「專業投資者」銷售時，可以獲得豁免遵守某些規定，包括可以透過主動聯絡專業投資者 ( 即所謂的 Cold-call ) 達成交易協議，並且在洽談要約時，毋須提供載有指定資料的銷售文件；而一些只作私人配售的投資產品，它們的要約文件和推廣文件也不需要監管機構審批。在此情況下，「專業投資者」未必可以得到與公開發售同等程度的資料，對於投資知識和經驗稍遜的「專業投資者」而言，存在一定風險。

「專業投資者」這分類的存在，似乎純粹以數字計算，假定了個人專業投資者只要較富裕，便一定擁有較豐富的投資知識和經驗，也就有能力保護自己的投資。這個假設實在太過大膽。

假如「專業投資者」的資產全是由零開始，點點滴滴地透過不斷的投資活動滾存而得來，上述假設或者還算是合理期望，不過現實中，個人投資者可以有不少方法得到「被動增加的資產」，例如經由資產增值﹝包括但不限於房地產﹞後的套現、送贈、博彩等等而獲得一大筆財富者，事前事後他們的投資知識和經驗便未必有什麼增長。

多年來有不同聲音，提出修訂這「專業投資者」的定義，而「證監會」也的確曾作出過一些修訂，以切合市場發展和需要，但作為標誌性的「800 萬」這數字，則是多年未改了。

區份變化

 舖位的價值反映租值；有時有些商舖的交易，成交價高於「市值」，是因為買家用作衡量的，是有關舖位「未來的租值」，而非「現在的租值」。即使業主不投放分亳於改善舖位的硬件上，假如物業所在地方周邊出現變化，也可能帶動到物業的價值上升。

同樣是「變」，形式上可以千變萬化，無窮無盡。規模小至一家大型連鎖店的落戶，可以在很短的時間內發生，但同樣，要搬走也易，對周邊所帶來的好處，亦可以消失得很快；如九龍塘的「又一城」、旺角的「朗豪坊」及觀塘的「APM」等大型商場的出現，發展過程長，但慢慢建立起來的結構性影響，便不會在一時三刻失去。

由政府帶動的區份變化，捕捉得到可以有可觀回報，不過也不是完全沒有風險；就算最終獲利者，往往也需要守候，可能需要沉澱資金一段長時間。天水圍及將軍澳新社區，發展至現在的成熟，要多少時間？投資者若想看到土瓜灣等舊區的大型重建，又要等待多久？元朗邨清拆後，地盤空置多時，直到「世宙」入伙，中間隔了近20年；北角邨好些，但清拆之後，到大發展商投購到地盤，中間也相隔10年。

想順應政府區份發展的投資者，要有長期作戰的心理準備。就算以觀塘為例，本來已存在足夠的民生及商業消費基礎，「裕民坊」的重建項目亦勢在必行，只差時間，但在舊區清空而新區未至，那段人流銳減的空檔時間，可能帶來的經濟壓力，也不應忽視。

曾經，尖沙咀碼頭的「羅馬廣場」計劃以及銅鑼灣「崇光百貨」附近的「地下街」概念，吸引了很多投資者的注意，地產代理因此替不少「做夢者」在相關地區購入商舖，期望可獲厚利，結果，經過多次可行性研究後，這兩個計劃都沒影了，也算是投資者「跟車太貼」的教訓，可作為誡。

政府買舖

2019/2020 年度的「財政預算案」宣布撥款 200 億元供政府在大約三年內購置私人處所，以提供福利設施，「社會福利署」剛宣布開展首輪收購計劃，並將於 2020 年 10 月 27 日 ( 星期二 ) 截止。首階段預算以約 90 億元購入 42 項物業，以提供 55 個社福設施，分佈 18 區，總樓面面積約 23.4 萬平方呎，面積由約 1,378 至 8,288 平方呎不等，大部份為幼兒中心或長者鄰舍中心。有合適工商舖物業而有意放售的業主可向「政府產業署」提交放售建議，並留意個別地區提交建議書的截止日期。

業主如有可能合適的非住宅處所以供出售，包括商業樓宇／寫字樓 ( 核心商業區的甲級寫字樓大廈除外 ) 或活化工廈樓宇，需於指定截止日期或之前以電子郵件或傳真方式提交放售建議，以供政府考慮。

更多詳情可參閱「政府產業署」網站「購置福利處所 > 公開邀請放售建議」，網址：

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https://www.gpa.gov.hk/chinese/premises/invitation.html

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政府的計劃發表後，市場分析普遍持正面態度，亦認為此舉會對舖位價格有所推動。市場有新資金、新需求出現，對有意出售物業的業主自然是好消息，但萬一成事，對於有關項目周邊的舖位來說，卻未必是好事。

因為福利機構一般都只服務特定群組，通常人流量不大，而且亦較難和周邊商舖產生協同效應。社福機構插入商舖群中，反而有可能令到周圍的「商業氣氛」出現「斷龍」，本來人流不俗的舖位，在新項目啟用後，人流或者反而變差了。這種情況，在包括油尖旺、銅鑼灣等各區中，都可找到例子，各業主及投資者不可不察。