物業之用途

購買物業以作投資或自用，都要了解物業的性質，知道何種用途是合乎規定，何種用途屬於違例。

大致上，研究物業的用途，有三個層次要考慮，先是土地的使用規定，二是土地之上的建築物之使用規定，三是當建築物並非由單一業主持有，各業主間協議好的使用規定。根據現時政府部門的分工，前兩者分別由「規劃署」及「屋宇署」所監管，而最後一項，便要參看發展商所負責製定的「大廈公契」 ( Deed of Mutual Covenant，DMC )。

在香港，因為許多地方的屋宇建造由來已久，有不少的物業已經有數十年甚至上百年的歷史；因為物業的存在早於現行一般法例之先，所以針對那些物業的用途指引，有時會出現似乎與一般現行原則相左的情況。

例如不少戰前唐樓，地面的一層在分類上是住宅物業，但又可以作商舖用途，甚至一些需要向政府申請特定牌照才可經營的舖頭，也可以出到牌，並不是什麼特別奇怪的事。不過這種情況的原則如何，具體執行時須注意什麼細節，有需要者應向專業人士尋求意見，本文中便不多講解了。

現在法例規管中有些不一致的原則，主要是因為歷史遺留下來的因素導致。政府對於房地產的用途規管，從前和現代相比，有過一個方向性的大轉變：從前會列出一些不能進行的用途﹝通常是涉及厭惡性行業及對周圍鄰里做成影響者﹞，只要不在那些除外行為清單中的使用，都是合法；現在則是列用哪些用途是可以接受的，只要不在表列者便是非法使用。

任何物業，只要我們見到有「大廈公契」的存在，便知道必定是超過一個業權持有人。「大廈公契」的性質，簡而言之，就是說明了在不同的項目中，不同業權持有人各自的權利及義務如何攤分；若只有一位業主，根本一切都是他說了算，何用列明太多細節來向外人交代？