無本沽空

在証券市場進行所謂「沽空」的動作，當然不能真的「無本」，但是「操控」的動作，卻可以很便宜，幾近「無本」。

若預測某隻股票價格會下跌，跟市場中很多人想法不同，便有辦法從中獲利。通常做法是預測到投資環境有變，趁其勢借其勢而行；假如本來沒有那種變化，而要製造出它來，成本會甚高。例如說，大家都知道打仗的話，企業股價會下滑，但是想造出一場戰爭，又豈是易事？

現在常見情況，對某些身分角色的人來說，有極便利方法：口頭上威脅要打仗，讓人人都以為會打得成仗，那麼証券市場受到的負面影響，會和真的打仗相差無幾；到想股價回升時又如何？口頭上轉而唱好，也就是一句該而已，何等簡單，何等廉宜。

當中涉及的道德倫理問題？別說笑，現在講的是賺錢啊！

超長線投資

早在 2000 年前後出現「科股網」潮流之時，我已廁身其中，雖沒買有關的股票，但隨上司轉職到一家「IT 公司」後，那一浪潮來潮去，前線公司及工作人員陣亡率極高，我也遇到了人生第一次遭公司解僱。那時一些概念如「Web Solution」、「e-Commerce」等，之後一一實現，但是當年硬件技術不足、消費者觀念未定，開荒牛的一批，可以最後真在市場上獲利的，絕無僅有。

就以「e-Commerce」為例，當年人人都依稀知道可以利用電腦網絡進行遠程購物，但具體如何操作、需要多少外圍支援的環節才可成功，沒有人有概念；直到中國的「淘寶」站穩陣腳後，現在簡稱「網購」的才算是看見曙光，再有後來疫情肆虐全球，迫使大家加快採用，我個人以為，那些年的模糊概念方是真正成功。其間有 20 年的時差，已不知淘盡了多少英雄。

近年又有「NFT」、「虛擬貨幣」等投資物出現，當中有多少是二三十年後的大贏家，有多少只是歷史洪流中的過渡者呢，實在不能逆料。常聽到有人提出假設，某某投資品若由一開始便持有，長達數十年後便可升值數百倍甚至數千倍之類，如此說法，只好聽聽便算；就算真有實例，通常都不是刻意做成的，就算是從前的長勝之選「匯豐銀行」股票，未陷入低潮前的幾十年，也遇過多次市場上出現「更好選擇」的，那時候仍選擇持有「匯豐」而不換馬者還會被人取笑哩。

所以誰能笑到最後，誰可知道？而什麼時候，才算是「最後」？這些問題，應是永遠沒答案的。

潮物 NFT

香港的著名漫畫，推出了幾件「NFT」並售出了，聽到了而不明白，便到網上去查看到底什麼是 「NFT」。看了一些資料，好像有些少明白，又好像有更多不明。

簡化點來說，那些買家應是購買了一些「數碼化的藝術品」，但實際上他們擁有的是什麼呢？那些藝術品───例如說是一幅畫的圖像檔吧，是儲存在某個伺服器之中，而非在買家自身的電腦硬碟之中？既然標榜它們的「獨一無二」，應是前者而非後者吧？若是一幅實體畫，擁有者可以自由把畫作分享給別人觀賞，但是對於這些「NFT」，他們又可以如何跟人分享？還是只能讓買家孤芳自賞？

抑或買家擁有的是開啟及瀏覽該藝術品的密碼？那只要他們無私地把密碼跟人分享，則那「NFT」還算否「獨一無二」？

太多的不了解。卻見網上說有過不少已售出天價的例子。這種「藝術品」，莫非真會成為明日的主流？

人流

研究是否在某商舖做生意，該地點的「人流」是必然考慮因素之一。當然，最後一家店舖是否能夠站得住腳，還是要視乎商號本身的實力；「人流」高的地方讓店舖能有較大機會做到生意，卻非必然的結果。

「人流」一詞，包含兩個元素，當中「人」重要，「流」可能更重要。「人」可以指人的數量，也可以指人的質量──他們的消費能力如何，又是否有關生意的目標顧客，都是重點，不過，無論周邊的潛在顧客有多少，他們若不會走到店舖所在位置，也是枉然。

人流如水流，最重要是「順」。大型商號的出現或消失、公共交通工具車站的去留、天橋及隧道等設施的存在、自動電梯及升降機的方向、交通燈位以至路邊圍欄的開口設在什麼位置等等，都會影響人流的「順」或「不順」；這等元素的任何加減，就像「畫鬼腳」遊戲中一條橫線的增刪，足以令到原來的人流格局逆轉。

但要注意，人流的「順」或「不順」，雖然存在客觀判斷條件，但很大程度上是基於心理因素；換句話說，是「人們覺得順﹝／不順﹞便是順﹝／不順﹞」。彌敦道雙數街號的那邊，連接登打士街及咸美頓街的一段也很寬敞好走，但偏多路人會捨大路而取後巷，令到登打士街休憩處旁的小路人流不絕，比起前面的彌敦道人流並不遜色許多，真是奇趣。

商舖的價值

十多年前的香港，市場上幾乎是沒有專門從事商舖買賣／租賃的代理行；有資深從業員想把本來屬於專業選項之一的商舖投資加以普及，還需要在報章上購買廣告版位，刊登放盤廣告之餘，也加入專欄，教授投資商舖之道。

當年的上司古先生有一系列文章，以〈舖市13招〉的專欄名稱推出，詳細講解眾多會影響到商舖價值的元素，當時是個創舉。該專欄內容雖然已經十分深入淺出，但對於部份投資者來說，可能還是會感覺不易套用；古先生結論出的一個衡量商舖價值大原則，精簡許多，也更易讓人明白及認同，是我跟客戶討論時沿用至今的，叫：「租客搵到食」。

只要租客能借助一間店舖經營而獲得厚利，便不怕從利潤中分出更多「街外錢」給業主。

店舖的價值，在於它能提供給租客獲利的助力有多大。一條僻靜街道的細小舖位，也可以有商號突圍而出；這種輝煌的成綪，通常是靠商號的自身努力和突破而得來，而非依靠物業的硬件，但業主眼見心雄，錯誤以為把租客換成任何商號，都可有同樣的好結果，便大幅加租，到逼使租客離了場，最後舖位空置多時都未能租出，又或是頻頻更換租客都沒有一家可以持久生存的，例子不少。

前租客不能持久，令到各界的準租客卻步，業主叫租能力愈來愈低，能收取到的租金比起初時長情租客願意付出的甚至會更少；想要把舖位售出時，投資者買舖求回報﹝現在的和潛在未來可收取的﹞，回報低時他們出價便低，當中道理，並不難明。

快閃牛熊

股票市場起伏，股評人常要找個理由作解釋，近期其中一個最現成的理由便是「中美貿易爭拗」。

市道不佳，說是直接或間接、實質或心理上受到有關問題的影響，不容易拿得出具體證據來，但幸好，也沒有多少人會向股評人要證據；而且從相反方向來說，任何人要證明事情其實完全與中美爭拗無涉，也有相當難度。

但令人哭笑不得的是股評人───有時甚至是同一個股評人───利用同一理由來解釋市場向好及向壞，轉向得太過頻密了。牛市及熊市，冰河時期和解凍，其間可以短促至此？若冰河時期真可短促成這樣，也許當年恐龍也可以捱得過去，不會失去地球的領導地位，而人類也沒有多少機會，可以發展到今天的規模哩。

生意經

可能實際上各種數字不能如此簡單運算，但我看了那段新聞報導後，便得出那樣的印象。

新聞特輯以香港電影行業為題，具體地提到「逆流大叔」的個案。該電影上畫第一天，票房只約 22 萬，但口碑甚佳，上映幾周，累積至 1,000 多萬票房；而該電影成本是 1,000 多萬，得官方機構資助數百萬。

即是說如此一部口碑不錯而且票房也算不錯的電影，要集公私兩方之力，才可打個大致平手，或得少許盈利？即是若沒有政府之助，質素稍遜而票房不一定十分亮麗的電影，虧蝕的機會便很大了？那如何可找到投資者肯出手？

須知拍電影的人可能有許多不同的理由，投資者最基本的要求就是利潤，要白白拿錢出來虧損，以支持別人心中理想者，是慈善，而不是生意經。所以，現今許多作品都要走自資之路。

及時平安紙

與一位朋友相約多時，終於有機會一聚。聚會之上，證實了一直擔憂的事情：由朋友母親名義擁有的一個物業早前售出，但在簽署正式買賣合約───即收取大訂───之後不久，傳來業主去世了的消息，我計算日子，懷疑業主去世時很可能未及成交之日，事情有可能爛尾收場，這次會面，朋友告知，我所懷疑的果然就是事實。

不幸中之大幸，在我與那業主唯一會面的那次，我見她健康欠佳，便不忌諱地勸告朋友，無論有什麼事情要忙著去做，第一步先找律師替她母親辦理一張最簡單最基本的遺囑，指定她為執行人，這行動日後可以替她免卻許多麻煩，而朋友真有照做。

所以那宗物業交易，業主雖未及完成，但業主女兒在死亡證批出後，不到一個星期，已經可以以遺囑執行人的身分把事情處理好，沒有大大打亂本來的財務計劃。

在許多朋友及客戶口中，都把遺囑叫做「平安紙」；當然是一種避忌的說法，但仔細想想，其實「平安紙」的名字，是不大說得通的，也不知初時如何有這俗稱。

先後從事過個人理財及地產代理的工作。在香港，個人理財的業務並不與地產投資綜合起來作出計劃，這一點和歐美等地的做法有些不同；在兩種工作中所學得的技巧，也不大可以互通。唯有遺產承辦一科，多年來在公事或個人關係中，都多有涉獵，養成一些觸覺，今次可幫到朋友，真是慶幸。

炒作

報上見有一文章，題目「活化工廈未重啟　又惹憧憬」。這也可看出政府在房屋政策方面的一些制肘。

所有政策，都難以一面倒的只有好處，沒有缺點，近幾年政府針對住宅市場推出的「辣招」，按下了炒風，但同時又令二手市場呆滯。不時聽到有專家、學者指出在現時市況，政府有空間「減辣」，但往往政府只要流露出少許考慮「減辣」的跡象，市場人士已經借題做勢，提高手上物業叫價，然後投資者又有期望，進取入價，於是造成「乾炒」現象。

連「乾炒」也炒得起，加油添勢的話，市況勢頭又會飆升到如何程度？難以想像。

這種敏感的市況，叫政府連提都不敢提「減辣」方案，更別說推行及實施了。

於是香港物業市場的人為扭曲情況，便繼續存在。

餘裕

亦舒筆下的小說人物，常愛使用特別大號的桌子；我偶然試過，經驗十分暢快。

所有正使用、待使用、可能使用的物品皆在伸手可及的距離，用時可以到手，不用時可擱在目光之外暫且不理，讓人有一種游刃有餘的感覺，可惜不論在辦公室或家中，地方淺窄，可以這樣做的次數並不多。

用垃圾袋清理垃圾時，可以獲得相類似的感覺，而就我個人而言，這方面的經驗次數比較多一點。

打開一個大型的垃圾袋，執拾東西時遇上不要的，隨手一拋已必然命中袋內；東西跌進袋子中眼不見為乾淨，本來亂七八糟的地方很快便可以看來像樣；袋子夠大，便不必擔心很快裝滿。本來散佈各處的廢物匯聚一處，空間頓時增加不少，會頓時令人精神爽利。

有朋友的理財目標是：日常購物消費時不必先看價錢。

───這當然不是說要把財富累積到任何時候進入任何地方購買任何東西，都可以買得起的程度。自己平時喜歡到哪些地方消費，大家心中有數，而那些地方的價格水平如何，也大概心中有數；當偶爾興起，突發地出現額外的消費，例如說在用餐時，興致一到點了枝紅酒，不必事先問清問楚及仔細計算，也知道自己可以付得起，只是這樣的一種鬆動。

當生活的各個環節，都可以做到有餘裕時，即使餘裕的並不多，那種心安，是筆墨難以形容的。

元朗舖市

經過多年的歷練，元朗的商舖物業市場終於正式引起市區投資者的注意；舖位成交消息不斷傳出，價格屢創新高。

看市區投資者如何分析不同的個案，他們以「抽離」的身分主要根據物業硬件和市道判斷，看一個舖位是否值得投資，甚至給每個個案評分時，我們作為本區居民，有時覺得十分有趣。

有些街道，位置極好，但因為配套設施及居民習慣等，偏偏人流就是不如旁邊的另一街道；有些舖位連租約成交，租金回報率不錯，但居民知道該位置經過很多租客都未能成功，才碰上現時的租客可生存下來，萬一這租客遷出，可能舖位便要空置一些時間了。這些因素，區外投資者未必會考慮。

試過有次路過尖沙咀「美麗華酒店」門前，地產代理游說進內看示範單位，一味只提及呎價，認為單憑這點有意買樓者已經應該看看了，半點兒沒講到物業其實是在元朗的住宅。早幾年元朗再有分間出售的新商場落成，以舖市市道、入場費門檻、保證租金回報等去推銷，迅速售罄，現在在不少人眼中，是又一個「死場」；有時區外投資者，認為商場位置好的話便生意無憂，但,具備如此條件而又淪為「死場」的，別區又何止一個兩個？反而元朗居民當日對那新商場持保留態度的，也並不少。

不過市場資金充盈，愈多看不通的投資者，愈容易接受別人眼中的「超高價」，所以以事論事，元朗舖位價格會再向上創新高，也不是奇事。

出牌知識

李根興先生喜歡在網上拍片分享商舖投資心得，近期有段名叫「十大商舖出牌你要知！」的，我認為值得一看。

這條短片中宏觀地講了不同的出牌須知，包括食肆、補習社、寵物店甚至是殯儀行業。片既短，自然只能講些大概，不過不少都是冷知識，沒有跟進過相關個案，也未必知道。

飲食店舖牌照是最常聽到的範疇，而且即使無知如我之輩，也知道當中涉及很多瑣細要求，所以現在市場上，很多時都會聘請專家公司提供一條龍的顧問服務，否則因為一個項目甩漏而導致出不到牌，便得不償失了。

在地產代理行業，很多時需要「半桶水」的知識，雖不能提供例如法律等的意見，但又要知道有哪些地方可能需要尋求法律意見，當中的差別，其實很精妙。而在這些「半桶水」的知識中，我和同事一直希望有些關於飲食牌照的基礎，但市面上似乎沒這方面的「供應」，就算之前特地去聽了個政府部門舉辦的講座，也沒有得著。

李先生的短片在以下網址：

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https://www.youtube.com/watch?v=K33nEN3Cgqc

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2017-0416 後記：還有一段專講食肆牌照的：https://www.youtube.com/watch?v=aaRMG5Hp_Do

Gameone 上市大吉

施仁毅兄作為創辦人之一的「智傲集團」( Gameone.com Inc. ) 於 2000 年 7 月 11 日成立，期後經歷多番變動，和在不同地區的擴展，到了今天，是個大日子──「智傲控股有限公司」 ( Gameone Holdings Limited ) 在「香港聯合交易所」創業板上市，編號 8282 。

據我在網上找到的資料，「Gameone」的上市價格應是 HK$ 1.25，每手 4,000 股。當然，這些資料大家極其量只可作為參考，一切資料還是要以實際情況為準。

仁哥的行事大開大合，創新點子多，執行力也很強，在更多資源支援下，發展業務時應可更得心應手，公司前景應是光明的，只是公司上市之日，適逢中美股票市場風雨飄搖時，投資者如何行事，便要自行判斷了。


後記：
最後以配售形式上創業板的「智傲控股」 (08282.HK) 首日掛牌，股價開報 HK$ 3，較配售價 HK$ 1.25元高 1.4 倍。

王道不王道

恒生指數下跌幾天，之後一天回升了數百點，但再之後的一個交易日早上，又下挫數百點。

股票本來是種媒介，讓外人可以以近似「團購」方式投資於一家公司之上，期望從公司的發展中獲取利益。一家公司的運作和實力，在正常情況下，怎會有如此大的波動？

究其原因，因為股價並不直接與公司的實力掛勾，而是與「所有股票持有人」的「綜合期望值」掛勾，人心所思所想，絕對可以十分主動、不理性，公司明明賺大錢，若股票持有人覺得賺不夠而不滿足，要把股票拋售，股價便會下跌；人心也絕對可以十分飄忽，今天讚你做得好，明天罵你做得差，一口沙糖一口大便，股價便也可能因此而出現巨大波動。

股票市場，以這種一時一樣的「期望值」作決定輸贏的基礎，可以無視有關公司仝人所作出過的努力，作為投資的選項，其實並不那麼王道。

久仰！美孚新邨

「美孚」這個區份當然去過；「美孚新邨商場」中的一些店舖也都幫趁過。但是今天才是首次親身到訪這個傳奇屋邨的住宅單位。

江湖傳聞

地產代理行家之間流傳一則說是「中原地產」的「內部消息」，說施永青先生有見於歷來苦主太多，親自下自以後該行不再沾手推銷拆售的商場。是耶非耶，現時難以辨別，但個人意見，覺得這行為又頗符合施先生一向的作風。我們且拭目以待，看看以後情況如何吧。

舖位投資，有它的優勢，但「入場費」較投資住宅為高，確係事實，所以每當有商場拆售，便有投資者被「現在只要若干錢便可買到舖位了」之言所吸引，但這實在無疑於跟股市投資者說：「新晉買家資金不多，買不起一手藍籌股，應由購買『仙股』起步。」

危險之至。

樓市鮮事

在地產行業工作多年，還是陸續可以見到一些新鮮的事情。

拆售商場不是新鮮事，但放售商場舖位，而有關單位並不能作零售用途，只可以當件陳列室的，之前真的想都沒想過。

近日一手住宅物業市場，比二手市場旺盛得多。同一個屋苑放售的單位，部份卻應該是不能夠以明火煮食的，又是前所未聞。

所以無論何時何地何人，想要購入物業，也應看清條款，審慎行事。

元朗住宅供應

報章新聞，標題是「元朗未來10年16萬單位供應」。同事談起意見，我說數字應該不止這數，因為看來統計只是計算大型發展商的大型項目，以及政府的住屋計劃；但元朗還有為數不少的丁屋會陸續落成，一幢三層，這些供應，沒有具規模的統計，並不在那「16萬」之內。