新區新規劃

香港住屋土地供應緊張，在比例上，是舊區重建者少，新發展區多。天水圍及將軍澳兩區，幾乎都是由零開始發展出來的，在「嘉湖山莊」出現前，及在港鐵「將軍澳站」啟用初期，周圍空曠之至，極目所見，建築物寥寥可數，與現今面貌，猶如兩個世界。

所有新區的初代住客，都有種「開荒牛」的心態，生活配套設施需要時間陸續改善；同樣商舖市場也如是，不論是商戶設店營業，或是投資者買入舖位打算長線收租或轉售獲利，都要捱過一段蘊釀期，才有望收割可觀的成果。

由零開始規劃而成的新住宅區中，舖位供應以發展商全資擁有的大型購物商場作主導，有時輔以「領匯／領展」或政府的傳統形式街市，相比再發展的舊區，在這些新住宅區中，平時我們口中所說的「街舖」比例很低，甚至沒有。

大型購物商場本身業權統一，便利管理，發展商自然不會拆售賣散，所以一些新區，人口大幅增加下，雖然會吸引到愈來愈多商號租戶進駐，但獨立舖位投資者，則難有機會持有自己的物業，來分一杯羹了。

新舊區的商舖存在結構性的差別，有時會變成個別區份的優勢或劣勢。例如元朗市中心便是一個明顯的例子。元朗發展得早，而且久已是周邊地區一個定期趁墟的集中地，所以本身已經具有根深柢固的消費圈基礎，而較早期發展的天水圍一帶，以及較後期啟動現正開始興起的凹頭、錦田一帶住宅群，都是缺少「街舖」的，於是這些新區的住客也會集中到元朗市中心逛街消費，令到元朗擁有一個難以替代的地位，至今不衰。