樓市新生態

在香港的物業市場，以住宅為主，所以若沒指明，單用「樓市」一詞，說的便是住宅物業市場，如果要講清楚要談的是商舖物業，便叫「舖市」；情況就像香港肉食以豬肉為主，要談牛羊魚雞，便會說明是牛肉、羊肉、魚肉、雞肉，若說的是豬肉，很多時候，只以「肉片」、「瘦肉」稱之別人已經明白。

過去三年香港受疫情影響，百業停擺，市民叫苦，不過樓市的支撐，仍維持在「正常」水平頗久，才出現明顯而大幅的削價、蝕讓成交，這固然是因為業主方的經濟實力經過長時間的消耗，才瀕臨失守，另一方面，在這世界經濟發展放緩了的幾年間，香港樓市的供和求都出現了變化，效果是漸漸浮現的。

香港的出生率不算很高，疫情措施之下移民流入少，移民流出的多，人口便會減少，這是最簡單的說法；而有能力移民者，和已經自置物業者，有許多重疊，業主移民了，或是放售樓盤增加，或是出租樓盤增加，都會直接或間接對樓價造成壓力。同一時間，政府也從多方面增加對低收入人士的支援，本來需要租用私人物業者，可能已成功獲派公屋，又或住進了租金低廉的福利房，於是私人物業招租時，潛在租客的市場便萎縮了。

住宅物業的售價及租金出現「背馳」的情況，售價高企的同時租金收入卻減少，投資回報率有所下降，情況若持續，便會令到住宅的「投資價值」慢慢趨近「自用價值」的「王道」，在許多人的心目中，這未嘗不是好的現象。

還有一個情況，未必是政府官員甚至大眾傳媒夠膽指出的：因疫症而死亡的病患，很多都是長者，本來他們可能住在自置物業，而子女則租住在外的，他們去世後，物業便可能流傳給子女，後代對於買樓或租樓的需求便自然消失了。這個數字會有多少？真是天曉得。