半契物業

和一位業主聊到「半契物業」的按揭事宜。在這裡統一用「半契物業」這個簡化了的叫法，以便行文，實際上，非由單一業主全部擁有的業權，不一定便是齊齊整整的半份，也許是「三分之一」、「五分之三」、「十七分之十二」之類，存在無限的可能。

見識過一些新界圍村的土地查冊，上兩代把財產留給子女時，大概是力求公平，有多少名子女便均分多少份，例如有三個子女，便每人持有業權的「三分之一」；到那些子女要把財產再傳承下去時，可能又是採取如此「公平」的方法，假設每人有兩名子女的，第三代便每人繼承到「三分之一的二分之一」。之後該物業的行政管理因為涉及許多業主，繁瑣得很，究其原因可能就只是如此簡單。

「半契物業」成為「銀主盤」後，提供按揭服務的公司理論上便擁有了該物業的一半權益。是哪一半呢？有些戲劇中遇上這種情況，會出現男女主角在屋子中間拉條繩索作界線，一人住在一邊的局面。這也不是不可能的──假如全部業權持有人可以達成共識的話；否則，理論上物業的每一平方吋地方，都是由大家攤分的，人人可用。所以若物業本身已租出，大家按比例攤分收到的金錢利益，反而容易處理，若真要大家再坐在一起商議物業哪些部分如何歸屬，便未必那麼容易有定論了，結果可能長時間空置。

銀行萬一遇上「銀主盤」，通常都是希望盡快把物業脫手，以收回應收賬項為先；其它類型的借貸機構，則可能一開始便渴望可以把物業到手。「半契物業」其餘的業權人很多時都索性把權益都賣給「銀主」，除了怕麻煩，也因為有些財務公司在借貸文件中，寫明了自己身為借貸方，若業主要放售物業，他們可以有「優先購買權」，又或者指明業主在出售物業過程中的某些程序，要先得到他們的書面同意才可進行，那便會大大影響到其他投資者洽購有關物業的興趣和難度，提高把物業成功到手的機會了。