蝕讓？

政府宣布撤銷非住宅物業「雙倍從價印花稅」 ( Double Stamp Duty, DSD ) ───即一般俗稱「減辣」───之後，有關物業的買賣成交量明顯增加。當中有不少個案，報導都說是「蝕讓」。

何謂「蝕讓」？比對原業主買入該物業及售出該物業的價格，若新成交價低於舊成交價，便屬虧蝕，這是最簡單而粗糙的定義。比較精準的話，除了成交價外，把印花稅、律師費、中介費用等等雜項成本也包括在內，即使原業主售出物業的價錢高於買入價，假如高出的金額不足以抵消總雜費，也會定義為蝕讓；由此，便會聽到有如「明賺實蝕」、「扣除手續費後平手離場」之類的說法。

上述兩個方法，都可提供大概的印象，知道原業主的賺蝕程度如何。假如真要準確評論，我們參考證券市場中，計算「債券價值」的方法，便知道有兩大範疇，未有考慮。

其一是在「現金流」( Cashflow ) 的計算：物業牽涉到的現金流，並不只出現在買入和賣出兩個時間，持有物業期間收入租金的「正現金流」，以及差餉、地租、物業稅等等的「負現金流」，都應該包括在計算之列。

其二是各「現金流」的「時間值」( Time Value )：假設一個物業持有十年後，以買入價的十倍價格售出，那成交價的差別有多少是因為通貨膨脹的帶動，有多少是物業本身的「淨升值」呢？十年前的一百萬元，與十年後今日的一百萬元，當然不能夠輕率等同視之。

因為當中涉及的因素，有太多是業主以外人士難以完全掌握的，所以很多情況下，一宗買賣是否「蝕讓」，旁人難作精確計算及評論，唯業主冷暖自知。