應盡努力

有投資者在洽購一個商舖至尾聲時，發現原來租客因為物業規格的問題，業務牌照面臨被吊銷；投資者向介紹該商舖的物業代理查詢其事，代理表示並不知情，投資者便懷疑該代理有心隱瞞。

「地產代理監管局」就地產中介人業務所發表的「操守守則」( Code of Ethics ) 中，有一條是「應盡一切應盡的努力」 ( Exercising Due Diligence )，指「地產代理和營業員在履行職務時必須盡量小心和盡一切應盡的努力」( Estate agents and salespersons shall, in fulfilling their duties, exercise due care and due diligence )。這句說話的英文版本顯得自然些，中文版讀起來便讓人有點兒「誰不知母親是女性」的味道了。看當中有「應／應該」如此字眼，便知道所謂「應盡的努力」不會有十分精確明細的界線，需要結合一定程度的主觀判斷，這樣的話，便可能人言人殊，出現不同的結論了。

涉及一宗物業的買賣，可以查核的資料近乎無限，有關於物業本身面積及結構的，有關於物業用途的，有關於業權的，有關於買賣雙方財政背景的，當然還有契約文件本身的內容用語等種種細則；有些資料是現成可以免費查證到的，有些則要委託專業人士進行，涉及額外成本，而且費用還可能不菲，及需要較長的時間。

地產代理提供服務，目的為了賺取中介佣金，在責任上、在財務上，也不能負上所有這些查核工作，在不少範疇中，地產代理的角色是提醒客戶在什麼環節中有什麼潛在風險，並建議客戶向合適人士尋求專業意見作參考後，才作出重大的投資決定。那些潛在風險，可能是顯而易見的，也可能是刻意調查也難於發現，投資者不可以假設地產中介無所不知，代理沒有事先告訴自己的事情定是知情不報、蓄意瞞騙。